检察日报:山东一男子伙同亲属以买房为由,在支付首付款后把房产过户到自己名下,再转手将房产抵押套现,骗取16处房产。明明有中介居间服务,卖房人又是怎么上当的呢?
付首付骗房主过户,贷款后玩消失
2013年冬,山东潍坊的卖房人尹某通过中介认识了买房人汪某。双方商定房屋售价58万元,汪某说想先付13万元的首付,然后办过户,他再用该房办银行贷款。并保证:“你放心,绝对不会骗你,我们现在住的房子也是用这种方式办的贷款。”
当天下午,两人在房产中介签订了购房合同,汪某给了尹某1万元作为定金。
次日,汪某带着尹某到房管局办理了房屋过户手续。随后汪某通过银行转账向尹某支付了12万元,并主动给尹某写了一张欠条。
第三天,汪某带着两个人来到尹某所售房屋处,说是银行和担保公司的人来看房评估贷款额,他告诉尹某这是正常流程,尹某便没有多想。
一个多月过去了,尹某催要购房余款,汪某说贷款还没下来,但保证如果两个月后还没付余款,就再把房子过户给尹某,此前支付的首付款也不要了。尹某同意了延长还款期限。
2014年春节,尹某就联系不到汪某了,他到房管局查询,发现这套房子早已在2013年11月28日就贷出了45万元,这才意识到自己被骗了。
尹某只是被害者之一,当地公安机关先后接到多名群众举报,查明汪某伙同几个亲友利用上述方法先后骗取16套房产,将这些房产抵押给借贷公司获得贷款900万元。
近日,法院一审以诈骗罪分别判处汪某等三人有期徒刑十五年、六年、五年。
杨文战律师解析:付首付就成功骗房,问题出在哪儿?
一、购买二手房,买方需要贷款,(钟祥房巴士)支付首付后先过户是常态。
在二手房交易中,如果买方需要贷款,通常都是先签合同、付定金,然后进行网签、付首付。最后通过银行贷款取得余款。由于银行放贷要办理抵押手续,在卖方取得余款前,先把房产过户给买方用于办理抵押贷款是常态。
表面看,这个履行程序与骗子汪某说的手续差不多,既然大家都是这么办,为什么上面的骗子汪某就用这种方法骗了16个人呢?杨律师要说,细节决定成败!
二、缺乏经验、没有在细节中发现疑点,是卖房人上当的重要原因!
现在二手房买卖很少自行交易,通常都是通过中介来进行,很多人认为有中介把关应该不出会大的问题,丧失了警惕。其实,中介有中介的立场,实践来看,并不是所有的中介都会尽职保证交易的安全。
目前介绍的案情,签约、付定金环节还算正常,但是在第二天就把房子过户,在第三天有人上门评估房产就有大问题了!
如果在银行办理二手房贷款,过户前应该由双方亲自出面到银行提交房产资料、买卖合同,由银行进行初步审核,并初步决定能否符合放贷条件。银行审查是需要时间的,能否放贷也不一定。所以,从保护房主的角度讲,在银行初步审核通过之前,是不能把房产过户给买家的。
尹某第一天签合同,之后没去过银行办理过贷款申请和审核,第二天就把房子过户了,第三天汪某就自称带银行和担保公司的人上门评估,在正常的二手房交易中,是不可能发生的。
实际上,汪某并没有向银行申请二手房贷款,而是以房屋产权人的身份找社会上的借贷公司,以房产抵押贷款的方式借款。这程序与银行贷款不同,银行放贷要审核借款人信用,而这些公司只要确保有足够抵押物,就可以出借了。
而且,如果是通过银行放贷,相关贷款合同中会约定把贷款直接发到房主的银行账户中,这都需要买卖双方同银行签订相关合同进行明确约定。尹某等人显然是没同银行签署过这类文件,就轻信汪某的说法,等着汪某取得贷款再付余款,没有发觉这些异常。
正是由于受害人缺乏经验,才无法在交易细节中发现疑点,最终上当受骗。
三、受害人的损失怎么办?中介和贷款公司是否要承担责任?
房产被骗子过户后用于向抵押贷款,骗子被司法机关追究刑责任,相关赃款司法机关也会追回发还受害人,如果损失无法全部追回,谁该承担责任?公开的资料中没提到损失是如何处理的。根据相关法律规定和司法实践,杨律师来进行一下简单的分析。
1、房子过户后用于抵押贷款,追回房产要解决抵押问题。
诈骗案,本来司法机关应追回房产交还受害人,但是这些房产已经被骗子用于借款抵押。
如果抵押权人(贷款公司)有和骗子勾结串通等行为导致抵押无效,那受害人取回房产当然不受抵押权限制。
但如果在办理抵押手续时,相关抵押权人并没有过错,比如:抵押时房产确实登记在骗子名下、也确实可以上门实地考察评估房产未受阻、成功在房管部门办理了抵押登记、对于骗子的违法行为事先不知情也无串通情节等等,那么抵押权应该有效,受害人想拿回房产就要面临替骗子偿还借款解押了。
当然,也许从表面手续上看抵押无瑕疵,但从公开的案情来看,骗子有“长期合作”的贷款公司,如果骗子短时间内用自己名下的多套房产贷款,而且这些房子又都是刚刚过户到骗子名下的,相关放贷的公司如果能警惕一些,骗子是不是也没机会得惩变现呢?
2、中介是否有过错?是否尽职?是否该担责?
我们说尹某缺乏经验,没有在交易中发现汪某交易条件的异常,但有中介居间服务,为什么中介没有发现问题?有没有对尹某进行过风险提示?对造成的损失中介是否有责任?
通常来讲,中介除了介绍双方签订合同外,还有协助双方过户、办理贷款等相关服务。在日常交易中,为了保证交易的安全,在过户前,中介通常会要求卖方把房产证交给中介保存,整个银行贷款过程中介也会参与,在房产过户后贷款发放前,中介同样也会保存过户后的房产证,而不是直接交给买方。在这种环境下,买方想利用过户到银行放贷的间隙找其他公司抵押借款,基本是没可能的。(没房产证原件办不成,即使是挂失补办也需要时间。)
我们还不太清楚上述案件中,骗子、受害人与中介对于中介的服务范围和内容有什么约定。
如果中介的服务并不是以促成双方签约就结束,(钟祥房巴士)而是包括协助贷款等程序,那这么明显的问题和风险,中介在服务中没有发现,肯定是有责任的,应该根据其过错程度,承担相应的赔偿责任。
那么,如果中介在书面居间合同中,只约定促成双方交易即可,不协助处理贷款,中介还有没有责任呢?杨律师认为,这种情况下,向中介追责会比较困难,但是在签订的买卖合同中,不是全款支付,约定需要贷款却不是银行贷款,而且是签约后第二天就过户,这种异常可能带来的风险,从尽职角度讲,中介至少应对卖方进行提示说明,如果卖方仍坚持按双方商定方式交易,中介自然可以免责。但如果面对种种异常,中介不作任何提示,单从合同约定条款不正常带来的风险角度讲,杨律师认为中介仍应适当承担一定责任。
在杨律师看来,骗子用漏洞百出招数成功骗了十多套房,并不是骗子太狡猾、招数太高,而是房主不够警惕!我们不好指责房主缺乏经验,毕竟没法要求普通人具备太专业的知识和经验。可在这些事件中,中介、放贷公司的审查和服务如果能不完全流于表面,如果能更尽职一些,骗局也许可以避免!