上海的楼盘买在哪里稳赚不赔？
哪些地方是上海楼市的雷区，千万别去碰？
在杭州长三角核心城市房产市场机遇分析论坛上，米宅长三角区域主编夏良详细地向我们讲述了他的见解。
同时受邀参与论坛的还有苏州楼市调研能手星火、365淘房资深地产媒体人万昕、著名地产自媒体房叔以及米筐投资创始人拾叶，他们分别对苏州楼市、南京楼市、杭州楼市以及当下的宏观市场做了分析和解读。
1、“两零一九”魔都觉醒
现在的上海是痛定思痛，有很多数据都可以表明，2019上半年的上海，其实并没有那么成功。
经过一年的沉浮，现在影响上海最深的因素就是“两零一九”四个字。
先说“二”，上海从2015年一直到2017年，整整3年，实行的都是两个严控。那么两个严控到底是哪两个指标呢？
第一，控制人口总量。上海在2017年底的《上海2035总体规划》当中，设定了到2035年，常住人口要控制在2500万左右。
第二，控制建设用地规模。《上海2035总规》中，建设用地严控在3250平方公里，那么从2035年这个时间节点，然后往前推到2017年，这18年间，上海新的建设用地的指标只有55平方公里，甚至还不到一个松江新城，松江新城是60平方公里，所以说在这两个严控的大前提下，上海市不可能有过往那种跨越式的发展。
不过随着李强书记来到上海，这两年两个严控的这个口号已经慢慢的淡出。到今年，上海市政府已经在市委一些会议上，已经很鲜明地提出，今后上海要两个扇面，两翼齐飞。
两个扇面，指的是以上海市中心区为原点，向西的一个扇面就是我们很熟悉的大虹桥，再加上长三角一体化示范区；向东的一个扇面，就是我们开发开放已经将近30年的老浦东，再加上我们今年8月6号，刚刚新获批的临港新片区。
两个扇面，两翼齐飞，这也是上海今后未来的发展指导思想。
“零”是现在已经公布官宣的临港新片区。
“一”是，现在已经浮出水面，但还没有正式官宣的长三角一体化示范区。
“九”是，除了这两个扇面之外，上海本身主城区未来发展的九个城市副中心。
这四个数字基本构成了上海未来发展的格局。为什么会有这样的布局，这个跟魔都的觉醒有关。
2、上海当下楼市现状
1、市场走向
首先，在上海树立这两个扇面的指导思想后，比较今年上半年全国各个指标城市的二手房成交量。为什么要比较二手房呢？因为当今的上海是一个存量房的市场，上海市目前8成二手房2成新房。
数据表明，以上海为首的，长三角整体明显是要好于珠三角，好于京津冀的。上海的二手房今年上半年同比去年成交量是上涨了百分之将近52%，最主要的一个指标性的带动，就是今年3月份大概有30万人解套，因为上海在2016年3月份将上海购房要求提升为了五年社保，家庭为单位，这个政策到今年的三月份正好是届满。所以释放出了30万张房票，对于全市的拉动是非常明显的。
但这个现象只是暂时的，因为除了这个时点性的解套之外，对于上海现在影响最深重的还是在于沪九条里边的另外一个政策：就是上海购买二套房首付要70%。例如上海目前新房，二手房平均单价5万，然后套均的总价是在595万元，相当于600万，首付七成，首付要420万元。
再加上税费、挂出的时长、促销的折扣，我们要置换改善一套房子的成本，是相当厉害的，所以说这个政策如果不改变的话，上海未来的这个交易量还是还是比较难有很大的一个改观。
2、价格
整体来说，上海的房价比起2017年的峰值是降了5%，也就是上海平均每套房子相比2017年是缩水了30万人民币。
那么上海目前这个房价到底是一个什么样的水平呢？全国第三，但是跟第二的深圳差别不大，最高的是北京。
北京商品房均价是63400，深圳59600，上海市56700，深圳小户型多一点，上海大户型多一点，所以整体来说的话，在深圳和上海买一套房，基本上是600万，北京略高一点，650万。
但是北京同等价格所能买到的房子，要比上海距离市中心的直线距离要相差一倍。目前上海外环以外三字头的格局是主力，也就是说，上海外环以外其实跟杭州的未来科技城，杭州的萧山区，房价差不多。
上海外环以内的中环 ，五六万的新房二手房，并且二手房数量多，很容易长，进了内环才是刚刚到8W这个价位上。
再看上海房子的存量。目前上海整体房子存量大抵上是14.3个月可以消化掉。但是市区跟郊区天差地别。市区除了普陀，存量稍微大一点，其他基本没有什么存量了。
而郊区的话很明显，例如现在已经划到临港新片区奉贤的五个镇，还有原来的南汇区，出清周期超过60个月，被划到长三角一体化示范区的青浦区超过50个月，也就是说这些区域在上海没有一些政策激励的情况下，这些房子四年五年都卖不完。
3、需求户型
由于上海房票的珍贵性，大多数人都会考虑一步到位。所以很明显，70平米以下的小户型需求最少，只有2.4%，要买最起码的也是90到120平，成交量最大的面积段是120到140平的，也是就是改善型的三房2厅2卫，是目前成交量最大的一个面积段。
从总价来看的话，三百万以下的话，只有百分之十几，然后三百万到八百万之间的是主力，五百万以下，三百万以上的占了三分之一，五百万到八百万以上的，又差不多占了三分之一，再往上超过八百万的豪宅，在上海也有20%的比例。
所以目前上海楼市的需求结构较好，并且上海现在的主力房子都是在外郊环之间，占了一半的量。
3、上海人口结构促进政策调整
根据上海市第五次人口普查的数据，上海从2000年常住人口1608万，到2010年迅速增长到了2302万，一共增加了694万人，平均一年将近70万的一个增长量。这期间伴随着的也是上海住宅商品化，房地产起飞的10年。
像现在发展最蓬勃的深圳、广州、杭州，最多的也就是49万的人口增长，远不能和上海当年相比。
人口的增加，对于上海房价的助推，是相当的有力的，一直到2010年，上海差不多是均价3万。2011年开始限购，到了2016年开始要求五年社保了，这一段时间的人口增长其实已经不是很快了。五年只长了115万。特别是后面严控之后，上海更是从2015年开始，2016、2017，连续三年的负增长，等于购房政策变相的把人往上海周边的城市赶。
而这样的人口是远远不够去推动城市未来发展的，有两组数据表明上海的日子并没有那么好过：
首先2019年上半年上海GDP增长率只有5.9%，在全国25个重要城市排名倒第二，仅仅高于天津4.6%，比这个北京，深圳，广州都要低很多，这个数据很难看。
其次上海经济总量始终是第一，撇开重庆省不谈，常住人口也是第一，轨道交通通车里程也是第一。
那么很明显，作为中国的经济和金融中心，在全国城市综合影响力应该是排第二的城市，但是它的城市人口结构又是怎么样的呢？
排第三的深圳平均年龄34岁，排第二的上海2015年的时候，老龄人口已经突破了人口总量的30%，也就是说2015年的时候，上海2400万的常住人口，老年人已经720万了。
差不多到2025年，上海大概是800万的老龄人口组成，三个人里边有一个是跳广场舞的，这样的城市还如何去跟深圳比活力、比创新？不要说在全国比，在长三角比都会被杭州超越。
所以很显然，上海的政策必须到了非调不可地步。
两翼齐飞，将会是上海今后最大的利好倾向。
4、上海及周边哪些楼盘推荐买？
上海地区
1、东边临港
上海在临港开了道口子，三年社保，单身即可。但不是所有的临港新片区都是好的，整个临港新片区发展起来起码50年，不可能那么快就能够建成。
那么临港新片区又划了先行先导区，先导区差不多这个区域是119个平方公里。基本上就是沿着临港的最核心的滴水湖开始到芦潮港东海大桥，然后再到特斯拉的智能制造区这一块区域，这119个平方公里里边相对来说买的会比较安稳一点。
最值得买的当然就是环绕滴水湖的环湖西一路，西二路，西三路，一直到临港大道，整个环形的上面的这块区域，这块区域的话，现在整体房价是3万块。
另外则是两个中心镇，一个奉城一个海湾，未来他们铁路交汇，奉城有朝奉线，海湾有南北快线。
2、西边长三角一体化示范区
西边值得买的很简单，就沿着17号线地铁买就是了，基本上朱家角卖3万、青浦新城卖4万、徐泾卖5万，这是新房价格。
二手房比较实惠的一个是徐泾北城，一个是汇金路，均价3万左右。
3、九个城市副中心
这里就尽量去找一些一二手房价格倒挂比较高的区域，作为首选。尤其是关注一下九个副中心里边。现在上海2024年之前会建成了两条市域铁路，一条是机场联络线。从浦东机场旁边的上海火车站到虹桥机场会经过川沙、张江、三林的这个前滩，七宝区域，还有一条是嘉闵线，嘉定南翔江桥，虹桥七宝到莘庄，围绕这两条线买就没错。
环沪地区
上海现在树立的几个标杆，临港新片区和长三角一体化示范区之外，还有北边的所谓上海第三机场，南通新机场构成了金字塔的一个三角形。
周边的一些区域里边把它分成三种类型：
第一种：花桥，浏河，昆山南，嘉善南站，买在那里，天天做地铁或者是高铁上班，能够实现当日往返的。
第二种：比较适合老年人买一套养生的，有南太湖、西塘、启东的圆陀角和昆山的淀山湖。
第三种：目前来说环沪为数不多的房价，在1万以内的南浔，长兴，湖州高铁站周边，这个是适合抄底的。还有两个比较大的城市，一个宁波，一个无锡，这两个万亿级GDP的城市，全国综合排名前15的城市有两块，一块是前湾新区，一块是无锡的惠山区，现在的价格13000多，还是比较适合抄底的。
5、哪些地方是“雷区”别踩？
上海地区
上海不要碰的地方，北边两个岛不要去碰，一个是崇明岛，一个是横沙岛，完全是浪费房票，开发商也不碰这个地方，除了别墅以外没有什么其他楼盘。
还有南边的金山，松江黄浦江以南的三个镇，加上奉贤南桥新城以西的这个区域，这块区域也不要碰。
环沪地区
不建议碰的地方有两个，一个是乍浦镇，有很多化工厂，一个是海盐县，有很多核电站。
我们不难发现，近两年的上海似乎已经没有那么“严”，临港的松口就是一个信号。当今的全国一线城市竞争已经不再是上海的一超多强，前有疯狂抢人的杭州、后有受国家政策红利的深圳、一边还有人口疯狂涌入的新贵广州。
上海，同时也是长三角的龙头，也该动了。
